En 2025, louer son appartement sur Airbnb à Montpellier sans connaître les règles, c'est jouer à un jeu où les amendes démarrent à 5 000 € et peuvent atteindre 50 000 €. La réglementation s'est considérablement renforcée depuis 2023, et les contrôles aussi. Ce guide couvre tout ce que vous devez savoir pour être en règle.
Premier passage obligé : la déclaration en mairie
Depuis la loi ELAN de 2018 — renforcée par les arrêtés municipaux de Montpellier —, toute location de courte durée doit faire l'objet d'une déclaration préalable en mairie. Démarche en ligne via le téléservice national, gratuite, moins de 30 minutes.
À l'issue, vous recevez un numéro d'enregistrement à 13 chiffres qui doit figurer sur toutes vos annonces — Airbnb, Booking, Abritel. Sans ce numéro : amende jusqu'à 5 000 €. Faux numéro : jusqu'à 12 500 €.
La règle des 120 nuits : trois points qu'on rate souvent
Si vous louez votre résidence principale, vous êtes limité à 120 nuits de location par an. La règle est connue. Ce qu'on oublie souvent :
- Le compteur s'applique toutes plateformes confondues. Airbnb + Booking + Abritel se cumulent.
- Airbnb bloque automatiquement les résidences déclarées principales à 120 nuits. Pas les autres plateformes — c'est à vous de surveiller si vous êtes multi-canal.
- Amende en cas de dépassement : jusqu'à 10 000 €.
Résidences secondaires : un régime bien plus contraignant
Pour une résidence secondaire à Montpellier, la location courte durée nécessite une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie. Cette procédure peut inclure une obligation de compensation — transformer un local commercial en logement pour compenser la perte d'un logement résidentiel.
En pratique : longue, coûteuse et incertaine. C'est l'une des situations où l'accompagnement par un professionnel fait une vraie différence.
Meublé de tourisme classé : l'avantage fiscal qui vaut le coup
Faire classer votre logement (1 à 5 étoiles) par un organisme agréé ouvre droit à un abattement fiscal de 71 % en micro-BIC — contre 30 % pour un meublé non classé depuis la loi Le Meur. Le classement coûte entre 150 et 300 €, se renouvelle tous les 5 ans. Si votre bien génère plus de 15 000 € annuels, le régime réel peut être encore plus avantageux.
Ce que la loi Le Meur a changé fin 2024
- Abattement micro-BIC réduit de 50 % à 30 % pour les meublés non classés.
- DPE obligatoire — interdiction des logements classés G dès 2025, F en 2028.
- Possibilité pour les copropriétés d'interdire la location courte durée à la majorité absolue en AG.
Le récapitulatif des sanctions
- Défaut de déclaration : jusqu'à 5 000 €.
- Faux numéro d'enregistrement : jusqu'à 12 500 €.
- Dépassement des 120 nuits : jusqu'à 10 000 €.
- Location sans autorisation de changement d'usage : jusqu'à 50 000 € et 1 000 €/jour/m².
“La réglementation est complexe et les sanctions lourdes. Un point de conformité en début d'année, c'est la meilleure assurance contre les mauvaises surprises.”
— Maël, équipe Welchome34
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