« 20 %, c'est trop cher. » On entend souvent cette objection. Mais trop cher par rapport à quoi ? À la commission Airbnb de 3 % ? Aux 15 à 20 heures par mois que vous y passeriez vous-même ? Ou au fait qu'un logement mal géré fait 40 % d'occupation là où un bien bien géré en fait 80 % ? La vraie question n'est pas le taux — c'est ce qu'il vous rapporte.
Les trois modèles tarifaires qui coexistent sur le marché
À Montpellier, trois types de structures coexistent :
- Le pourcentage sur revenus bruts (15 à 30 %) — le modèle le plus répandu. Vous ne payez que sur ce que vous gagnez. Si le logement ne génère rien, vous ne payez rien. Welchome34 fonctionne sur ce modèle (17 % formule Liberté, 19 % formule Sérénité).
- Le forfait mensuel fixe (150 à 400 €/mois) — intéressant en haute saison, moins en hiver. Si votre bien est saisonnier, vous payez même quand les réservations sont rares.
- La prestation à l'acte — adapté si vous gérez vous-même et avez besoin d'aide ponctuelle. Coût réel souvent sous-estimé : 25 à 40 € par check-in, 60 à 100 € par ménage.
Ce que le taux affiché ne dit pas toujours
Un concurrent qui affiche 12 % peut revenir plus cher qu'une conciergerie à 20 % si les frais supplémentaires s'accumulent. Avant de signer, posez ces questions :
- Le linge hôtelier est-il inclus ou facturé en supplément ?
- Les petites réparations — ampoule, joint, serrure — qui les paie et à quel prix ?
- Y a-t-il des frais d'entrée en gestion (création d'annonce, photos) ?
- Y a-t-il un engagement de durée ou un préavis de sortie ?
Un contrat bien rédigé répond à toutes ces questions. Si ce n'est pas le cas, méfiance.
Le calcul qui change la perspective
Prenons un T2 de 45 m² bien placé à Montpellier. Géré en autonome : 10 800 € bruts annuels à 65 % d'occupation et 65 € de prix moyen.
Confié à une conciergerie : 80 % d'occupation à 72 € de prix moyen (tarification dynamique + optimisation annonce) = 12 614 € bruts annuels. Après 19 % de commission : 10 217 € nets.
Résultat : revenus quasi identiques — mais vous avez récupéré 15 à 20 heures de gestion par mois, éliminé le stress des urgences et obtenu un bien mieux entretenu. C'est ce calcul-là qui compte.
Quand le pourcentage devient réellement trop élevé
Un taux de 25 à 30 % peut se justifier pour des biens haut de gamme avec des prestations très complètes. Sur un studio à 50 € la nuit, c'est différent : à 30 %, vous cédez 15 € par nuit et il ne reste que 35 € pour couvrir toutes les charges. L'équation ne tient pas.
La règle empirique : pour un bien standard à Montpellier, un taux entre 15 et 20 % tout compris est le bon équilibre. Au-delà, exigez une justification concrète.
“La vraie question n'est pas combien ça coûte. C'est combien ça vous rapporte net — et combien de temps ça vous libère.”
— Maël, équipe Welchome34
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