Glossaire Location Courte Durée & Airbnb

Ce glossaire rassemble 67 termes essentiels de la location meublée touristique en France : fiscalité (LMNP, LMP, micro-BIC), réglementation (taxe de séjour, loi Le Meur, numéro d'enregistrement), indicateurs de performance (RevPAR, ADR, taux d'occupation) et outils opérationnels (channel manager, PMS, smart lock). Chaque définition est rédigée en français, de façon concise et opérationnelle.

Abattement fiscal: Réduction forfaitaire appliquée sur les recettes locatives brutes avant imposition. En régime micro-BIC, l'abattement est de 50 % pour une location meublée classique et de 71 % pour un meublé de tourisme classé, ce qui réduit mécaniquement la base imposable.
ADR (Average Daily Rate): Tarif journalier moyen obtenu sur une période donnée. Il se calcule en divisant le chiffre d'affaires hébergement par le nombre de nuitées vendues. L'ADR est un indicateur clé pour comparer la performance tarifaire d'un logement à son marché.
AirCover: Programme de protection proposé par Airbnb qui couvre les hôtes contre les dommages causés par les voyageurs, jusqu'à un plafond défini. Il inclut également une garantie de protection contre les dommages liés à des expériences proposées via la plateforme.
Amenities: Terme anglais désignant l'ensemble des équipements et commodités disponibles dans le logement : Wi-Fi, cuisine équipée, parking, machine à laver, etc. La richesse des amenities influence directement le classement d'une annonce et le tarif pratiqué.

Bail mobilité: Contrat de location meublée de courte durée (1 à 10 mois, non renouvelable) réservé aux personnes en formation, études supérieures, apprentissage, stage, mission temporaire ou mutation professionnelle. Il est régi par la loi ELAN et ne nécessite pas de dépôt de garantie.
Booking.com: OTA (Online Travel Agency) néerlandaise, l'une des plateformes de réservation en ligne les plus utilisées au monde. Elle accueille aussi bien des hôtels que des appartements en location courte durée et pratique généralement une commission de 15 % sur les réservations.
Boîte à clef: Dispositif sécurisé permettant aux voyageurs de récupérer les clefs du logement sans la présence physique de l'hôte. Elle offre une flexibilité pour les arrivées tardives mais ne permet pas un vrai accueil personnalisé, contrairement à une entrée avec smart lock.

Calendrier de disponibilité: Interface au sein des plateformes de réservation (Airbnb, Booking.com, VRBO…) permettant à l'hôte de définir les dates où son logement est disponible à la location. Sa gestion rigoureuse est essentielle pour éviter les doubles réservations lorsque le bien est diffusé sur plusieurs canaux.
Canal de distribution: Toute plateforme ou interface via laquelle un logement est proposé à la réservation : OTA (Airbnb, Booking.com), site direct, metasearch (Google Hotels)… Diversifier ses canaux permet d'augmenter le taux d'occupation tout en réduisant la dépendance à une seule plateforme.
Cashflow: Flux de trésorerie net généré par un investissement locatif chaque mois, après déduction de toutes les charges (crédit, copropriété, assurances, frais de gestion, taxe foncière). Un cashflow positif signifie que la location dégage un surplus mensuel sans effort d'épargne supplémentaire.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises): Taxe locale due par les propriétaires exerçant une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale des biens utilisés et varie selon la commune. Une exonération la première année d'activité est souvent applicable.
Changement d'usage: Procédure administrative obligatoire dans certaines villes (dont Montpellier) pour transformer un logement destiné à la résidence principale en local commercial ou meublé de tourisme permanent. Elle nécessite une autorisation municipale et peut être soumise à compensation.
Channel manager: Logiciel centralisant la gestion des disponibilités, des tarifs et des réservations sur plusieurs plateformes simultanément. Il synchronise les calendriers en temps réel pour éviter les doublons de réservation et simplifie considérablement la gestion multi-plateforme.
Check-in: Moment d'arrivée du voyageur dans le logement. Il peut être physique (remise des clefs en main propre), autonome via boîte à clef ou smart lock. Un check-in soigné contribue directement à la note laissée par le voyageur et à la satisfaction globale.
Check-out: Départ du voyageur du logement à la fin de son séjour. L'hôte ou son prestataire effectue alors un état des lieux visuel, récupère les clefs et prépare le logement pour le prochain voyageur. Un délai court entre check-out et check-in suivant est un défi opérationnel majeur.
Cleaning fee: Frais de ménage facturés au voyageur en sus du tarif nuitée. Son montant doit couvrir le coût réel du ménage de fin de séjour. Un cleaning fee trop élevé peut décourager les réservations courtes durées et peser sur la note qualité perçue.
Co-hôte: Personne désignée par l'hôte principal sur Airbnb pour gérer tout ou partie de l'annonce et des communications voyageurs. Il peut avoir des droits limités (messagerie uniquement) ou étendus (modification de tarifs, gestion des réservations). C'est une forme simplifiée de délégation de gestion.
Conciergerie: Prestataire spécialisé qui prend en charge la gestion opérationnelle d'un logement en location courte durée : accueil, ménage, linge, communication voyageurs et optimisation des revenus. Elle perçoit une commission sur les revenus locatifs en échange de ce service global.
Copropriété: Régime juridique s'appliquant à un immeuble dont les parties sont partagées entre plusieurs propriétaires. Le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location meublée touristique. Il est impératif de le consulter avant de proposer son appartement sur Airbnb.
Courte durée vs longue durée: La location courte durée (LCD) désigne les séjours inférieurs à 90 jours, tandis que la longue durée couvre les baux classiques d'un an minimum. La LCD offre des revenus potentiellement supérieurs et une flexibilité d'usage mais implique une gestion plus intense et un cadre réglementaire spécifique.

Déclaration préalable: Formalité obligatoire pour tout meublé de tourisme, à effectuer en mairie avant la mise en location. Elle permet d'obtenir un numéro d'enregistrement. Dans les communes à forte tension locative, elle peut être complétée par une procédure d'autorisation de changement d'usage.
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique): Document obligatoire évaluant la consommation énergétique d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre, sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore). Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés G sont progressivement interdits à la location.

ERP (État des Risques et Pollutions): Document annexé à tout contrat de location informant le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon auxquels est exposé le bien. Il est obligatoire et doit être mis à jour tous les 6 mois si la commune est classée en zone à risques.

Gestion déléguée: Mode de gestion par lequel un propriétaire confie l'intégralité de l'exploitation de son bien à un tiers professionnel (conciergerie ou gestionnaire locatif). En échange d'une commission, le prestataire gère annonces, réservations, accueils, ménages et relation voyageurs.
Gestionnaire locatif: Professionnel qui administre un bien immobilier pour le compte d'un propriétaire. En location courte durée, il intègre des compétences supplémentaires de revenue management et de gestion multi-plateforme par rapport à la gestion locative classique.

House rules: Règles de la maison définies par l'hôte et communiquées aux voyageurs avant et après la réservation. Elles précisent les conditions d'usage du logement : interdiction de fumer, présence d'animaux, horaires de check-in/check-out, nombre maximum d'occupants, etc.

IB / Instant Book (Réservation instantanée): Fonctionnalité Airbnb permettant aux voyageurs de réserver immédiatement sans attendre la confirmation manuelle de l'hôte. Elle améliore le taux de conversion et favorise le positionnement de l'annonce dans les résultats de recherche, au prix d'une sélectivité réduite.

Listing: Annonce publiée sur une plateforme de réservation décrivant un logement disponible à la location. La qualité du listing (photos, titre, description, équipements renseignés) est déterminante pour le taux de conversion et le positionnement dans les algorithmes de recherche.
Linge hôtelier: Ensemble des draps, taies d'oreillers, serviettes et autres articles textiles fournis aux voyageurs aux normes professionnelles de l'hôtellerie. L'utilisation de linge hôtelier (blanc, uniforme, qualité constante) est un standard attendu par les voyageurs et contribue aux notes élevées.
Livret d'accueil: Document remis aux voyageurs à leur arrivée (ou via la messagerie) décrivant le fonctionnement du logement, les équipements disponibles, les recommandations de l'hôte et les informations pratiques locales. Un livret soigné réduit les questions et améliore l'expérience voyageur.
LMP (Loueur Meublé Professionnel): Statut fiscal accordé lorsque les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Ce statut ouvre droit à l'imputation des déficits sur le revenu global et à une exonération de plus-value sous conditions.
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel): Statut fiscal s'appliquant à la majorité des propriétaires qui louent un bien meublé sans atteindre les seuils LMP. Il permet d'opter soit pour le régime micro-BIC (abattement forfaitaire) soit pour le régime réel (déduction des charges réelles et amortissement du bien).
Loi ALUR: Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (2014). Elle a introduit notamment l'encadrement des loyers, renforcé les obligations des propriétaires en matière de décence et posé les premières bases réglementaires encadrant les plateformes de location touristique.
Loi ELAN: Loi portant Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique (2018). Elle a instauré le bail mobilité, renforcé l'obligation de déclaration en mairie pour les meublés de tourisme et introduit des sanctions pour les plateformes ne vérifiant pas le nombre de nuitées louées par résidence principale.
Loi Le Meur: Loi adoptée en novembre 2024 visant à réguler davantage la location meublée touristique en France. Elle donne aux communes le pouvoir d'abaisser le plafond de 120 nuitées par an pour les résidences principales, et renforce les outils permettant aux élus de limiter la location touristique de courte durée dans les zones tendues.

Ménage de fin de séjour: Prestation de nettoyage complet du logement effectuée après chaque départ de voyageur. Il comprend la désinfection des sanitaires, le changement du linge de lit et de bain, le réapprovisionnement des consommables et une vérification générale de l'état du logement.
Meublé de tourisme: Logement meublé proposé à la location à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, pour une durée maximale de 90 jours consécutifs. Il doit faire l'objet d'une déclaration en mairie et peut être classé de 1 à 5 étoiles par un organisme agréé.
Micro-BIC: Régime fiscal simplifié applicable aux revenus de location meublée dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 77 700 € (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés). Il offre un abattement forfaitaire et ne nécessite pas de comptabilité détaillée.
Minimum stay (nuit minimum): Durée minimale de séjour imposée par l'hôte. Fixer un minimum stay de 2 ou 3 nuits réduit la charge de travail liée aux rotations fréquentes et améliore la rentabilité, au prix d'un taux d'occupation potentiellement plus faible sur les week-ends courts.
Multi-plateforme: Stratégie consistant à diffuser son annonce simultanément sur plusieurs OTA (Airbnb, Booking.com, VRBO…) pour maximiser la visibilité et le taux d'occupation. Elle nécessite un channel manager pour synchroniser les disponibilités et éviter les doubles réservations.

Numéro d'enregistrement: Identifiant unique attribué par la mairie lors de la déclaration d'un meublé de tourisme. Il doit figurer sur toutes les annonces publiées sur les plateformes de réservation. Dans les communes ayant instauré cette obligation, son absence expose le propriétaire à des sanctions.

OTA (Online Travel Agency): Agence de voyage en ligne qui sert d'intermédiaire entre les hôtes et les voyageurs. Airbnb, Booking.com et VRBO sont les principales OTA pour la location courte durée. Elles prélèvent une commission sur chaque réservation en échange de leur visibilité et de leurs services.

Payout: Virement effectué par la plateforme de réservation au profit de l'hôte après déduction de sa commission. Sur Airbnb, le payout est généralement déclenché 24 heures après le check-in du voyageur. Les délais et modalités varient selon les plateformes.
PMS (Property Management System): Logiciel de gestion immobilière centralisant l'ensemble des données d'exploitation d'un parc locatif : réservations, disponibilités, communications, paiements, ménages. Il est l'outil central du gestionnaire professionnel et s'interface avec les channel managers et les OTA.
Pricing automatique: Système d'ajustement automatique des tarifs basé sur des algorithmes analysant en temps réel l'offre et la demande locales, la saisonnalité, les événements et les performances du logement. Des outils comme PriceLabs ou Beyond permettent d'automatiser ce processus.

Régime réel: Option fiscale permettant au loueur meublé de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, travaux, frais de gestion) et d'amortir le bien et son mobilier. Il est souvent plus avantageux que le micro-BIC dès que les charges dépassent l'abattement forfaitaire.
Règlement de copropriété: Document juridique régissant le fonctionnement d'un immeuble en copropriété. Il peut contenir des clauses restreignant ou interdisant l'activité de location meublée touristique (clause d'habitation bourgeoise). Toute violation expose le propriétaire à une action en justice des autres copropriétaires.
Rendement brut: Rapport entre les loyers annuels bruts perçus et le prix d'acquisition du bien (frais inclus), exprimé en pourcentage. Il s'agit d'un indicateur de premier niveau ne tenant pas compte des charges, de la fiscalité ni des périodes de vacance locative.
Rendement net: Rendement calculé après déduction de l'ensemble des charges opérationnelles (charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais de gestion, travaux). Il représente la rentabilité réelle avant impôt et permet une comparaison pertinente entre investissements.
Rentabilité locative: Mesure globale de la performance financière d'un bien locatif, intégrant rendement, plus-value potentielle et avantages fiscaux. En location courte durée, la rentabilité est généralement supérieure à la location nue mais dépend fortement du taux d'occupation et des coûts de gestion.
Résidence principale: Logement occupé au moins 8 mois par an par son propriétaire (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). La location en meublé de tourisme d'une résidence principale est limitée à 120 nuitées par an dans les communes ayant instauré cette restriction.
Résidence secondaire: Logement non occupé à titre principal, sans limitation de nuitées pour la location touristique au niveau national. En revanche, dans les communes soumises à l'autorisation de changement d'usage, la mise en location d'une résidence secondaire est soumise à une procédure administrative spécifique.
Revenue management: Discipline issue de l'hôtellerie consistant à optimiser les revenus d'un bien en ajustant dynamiquement les tarifs et les restrictions de séjour en fonction de la demande prévisionnelle. Appliqué à la location courte durée, il peut augmenter significativement le RevPAR.
RevPAR (Revenue Per Available Room): Revenu par chambre disponible, calculé en multipliant l'ADR par le taux d'occupation. C'est l'indicateur le plus complet pour évaluer la performance globale d'un bien, car il combine à la fois le prix moyen et le taux de remplissage.

SARL de famille: Forme sociale permettant à des membres d'une même famille de détenir et gérer un patrimoine immobilier sous une structure commerciale. Elle peut opter pour le régime des sociétés de personnes (impôt sur le revenu), ce qui la rend attractive pour l'activité de location meublée.
SCI (Société Civile Immobilière): Société permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun. La SCI est par nature civile et ne peut pas exercer d'activité commerciale habituelle. La location meublée étant considérée comme commerciale, une SCI qui la pratique peut être requalifiée à l'IS.
Score d'étoiles: Note attribuée à un logement par les voyageurs sur les plateformes de réservation, généralement sur une échelle de 1 à 5 étoiles. Sur Airbnb, le score se décompose en sous-critères (propreté, communication, emplacement, exactitude, rapport qualité/prix, arrivée). Il conditionne directement le statut Superhost.
Smart lock: Serrure connectée permettant un accès sans clef physique via un code unique, une application mobile ou la biométrie. Elle facilite les check-in et check-out autonomes, permet de changer les codes entre chaque voyageur et offre un historique des accès pour la sécurité.
Superhost: Statut de reconnaissance décerné par Airbnb aux hôtes les plus performants sur les 365 derniers jours. Les critères incluent une note moyenne d'au moins 4,8 étoiles, un taux de réponse supérieur à 90 %, un taux d'annulation inférieur à 1 % et un minimum de 10 séjours ou 100 nuitées par an.

Tarification dynamique (yield management): Méthode d'optimisation des revenus consistant à faire varier les prix en temps réel en fonction de la demande, de la saisonnalité, des événements locaux et de la concurrence. Un logiciel de pricing dynamique peut augmenter les revenus de 20 à 40 % par rapport à un tarif fixe.
Taux d'acceptation: Pourcentage de demandes de réservation acceptées par un hôte sur Airbnb par rapport au total des demandes reçues. Un taux d'acceptation élevé est valorisé par l'algorithme d'Airbnb et contribue à l'obtention et au maintien du statut Superhost.
Taux d'occupation: Pourcentage de nuitées effectivement louées sur une période donnée (semaine, mois, année) par rapport au nombre total de nuitées disponibles. Un taux d'occupation élevé est l'un des deux leviers du RevPAR avec le prix moyen journalier.
Taux de réponse: Indicateur mesurant la rapidité avec laquelle un hôte répond aux demandes de renseignements et de réservation. Sur Airbnb, un taux de réponse supérieur à 90 % dans les 24 heures est l'un des critères d'obtention du statut Superhost.
Taxe de séjour: Taxe locale collectée par l'hôte auprès des voyageurs et reversée à la commune. Son montant varie selon la catégorie du logement et la délibération de chaque collectivité. Sur Airbnb, la taxe est généralement collectée et reversée directement par la plateforme pour les communes qui ont conclu un accord avec elle.
TVA: Taxe sur la Valeur Ajoutée. La location meublée simple n'est pas soumise à TVA. En revanche, lorsque le logement est proposé avec des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, accueil physique quotidien, ménage régulier, fourniture de linge), une TVA à 10 % peut s'appliquer.

Valorisation patrimoniale: Augmentation de la valeur vénale d'un bien immobilier dans le temps. La location courte durée bien gérée contribue à l'entretien régulier du bien et à sa visibilité commerciale, deux facteurs pouvant soutenir sa valorisation à la revente.
VRBO: Vacation Rental By Owner, plateforme de location de vacances entre particuliers appartenant au groupe Expedia. Elle est particulièrement populaire aux États-Unis et en Europe pour les maisons et villas, et se distingue d'Airbnb par l'absence de commission prélevée côté voyageur dans certains marchés.

Blog

Approfondir vos connaissances

Nos articles décryptent la fiscalité, la réglementation et les bonnes pratiques de la location courte durée à Montpellier.

Lire le blog →

Conciergerie Airbnb

Confiez votre logement à Welchome34

Gestion complète de votre location courte durée à Montpellier et dans l'agglomération. Devis gratuit, sans engagement.

Demander un devis →